El año de la subida récord del euríbor y el adiós a las hipotecas ‘megabaratas’
El mercado hipotecario ha vivido un 2022 de alto voltaje. Ha sido un año de grandes contrastes y de cifras récord y en el que se ha abierto paso un nuevo escenario plagado de incertidumbre.
El año empezó sin sobresaltos, siguiendo la tendencia de ejercicios anteriores: un euríbor que seguía en terreno negativo y que llegó a acercarse otra vez a mínimos históricos, una tendencia al alza de la contratación de hipotecas fijas, una oferta hipotecaria ‘megabarata’ y un crecimiento de la firma de nuevas operaciones financiación para la compra de vivienda.
Pero la inflación, aupada por los elevados precios de la energía y la presión adicional de la guerra en Ucrania, ha dado un vuelco total al panorama. A final de año, el escenario está marcado por un euríbor por encima del 3%, una pérdida de fuelle de las hipotecas fijas y una caída de la firma de nuevas hipotecas.
Los expertos ya alertaron en marzo de que el mercado se enfrentaba a un cambio drástico por la escalada de los precios y el inevitable cambio de política monetaria que debía hacer el Banco Central Europeo (BCE) para frenar la inflación. Y sus pronósticos se han cumplido con creces:
El euríbor vive su mayor subida de la historia
El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España ha vivido un ‘rally’ en toda regla en estos últimos 12 meses: ha pasado de registrar una media mensual del -0,477% en enero, en zona de mínimos históricos, a moverse ya por encima del 3% a finales de diciembre, firmando así su mayor subida de la historia.
Abril fue el primer mes en más de seis años en el que el indicador cerró en positivo y desde entonces no ha parado de subir. En agosto superó 1%, en septiembre se instaló por encima del 2% y en diciembre registra una media mensual provisional de casi el 3%, la cota más alta desde diciembre de 2008. El pasado 19 de diciembre rompió la barrera del 3% en tasa diaria, días después de que el Banco Central Europeo (BCE) anunciara la cuarta subida de los tipos de interés en la eurozona en cinco meses y dejara el precio del dinero en el 2,5%, máximos de 14 años.
Esta subida ha pillado por sorpresa a miles de familias con hipotecas variables, que se han encontrado con un gasto extra al sufrir un fuerte incremento de las cuotas mensuales. De media, las hipotecas variables están subiendo en la recta final de año en unos 200 euros adicionales al mes, lo que supone más de 2.000 euros al año. Un incremento considerable sobre todo si tenemos en cuenta que el impacto de los altos precios de la energía en las facturas de los hogares y el encarecimiento de la cesta de la compra. No obstante, la revisión no afecta por igual a todos los hipotecados, ya que el impacto depende de factores como el capital pendiente de pago o la fecha de la firma del préstamo.
De momento, las previsiones apuntan a que el euríbor no dará una tregua en los próximos meses. El mercado estima que el indicador hipotecario se situará entre el 3% y el 4% en los próximos meses. En primavera, justo un año después de volver a terreno positivo, podría tocar techo para después estabilizarse en torno al 3%, aunque Bankinter alerta de que podría quedarse cerca del 4% durante todo el año, impulsado por las nuevas medidas del BCE.
El banco central, de hecho, ha adelantado que habrá más subidas del precio del dinero similares a la que ha aplicado en diciembre (de 50 puntos básicos) y ha insistido en que hará todo lo necesario para cumplir su objetivo de estabilidad de precios y doblegar la inflación hasta dejarla de nuevo cerca del 2%, frente al 10% que registró de media en la eurozona en noviembre.
Llegan las ayudas de alivio financiero para las familias vulnerables
La fuerte subida de las cuotas de las hipotecas variables ha llevado al Gobierno y a la banca a cerrar un acuerdo para aliviar la carga financiera de las familias con menos recursos. Tras semanas de negociaciones entre el Ejecutivo, las patronales bancarias (AEB, CECA y UNACC) y el Banco de España, el Consejo de Ministros aprobó las medidas el 22 de noviembre, a través de un Real Decreto-ley. Y el Pleno del Congreso de los Diputados lo convalidó el 15 de diciembre, con 289 votos a favor, ninguno en contra y 60 abstenciones.
Las medidas que contempla dicho acuerdo podrían beneficiar a cerca de un millón de hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad, considerando como tales aquellos que ingresan hasta 29.400 euros anuales.
Entre las opciones que están sobre la mesa y que se incluyen en el Código de Buenas Prácticas de la banca están la posibilidad de establecer periodos de carencia, alargar el vencimiento de los préstamos, establecer un tipo de interés inferior de forma temporal u optar por la dación en pago o una reestructuración de la hipoteca. También se eliminan las comisiones por amortización anticipada y por cambiar una hipoteca variable en fija.
Las hipotecas fijas pierden terreno tras batir récord
Las hipotecas fijas se han convertido este año en la opción favorita de la mayoría de los consumidores que han formalizado un préstamo para la compra de vivienda. Según los datos del INE, más del 70% de las hipotecas registradas mensualmente entre enero y agosto fueron a tipo fijo, el nivel más alto de la historia, aunque los últimos datos ya reflejan cifras inferiores: en septiembre, por ejemplo, representaron el 68,2% del mercado y en octubre (última estadística disponible), un 66,8%. Se trata de la cota más baja de los últimos 13 meses. El récord se produjo en julio, cuando llegaron a representar un 75,4% del mercado.
Sin embargo, los bancos han ido encareciendo su oferta hipotecaria fija a medida que el BCE ha ido subiendo los tipos de interés, situándolos en la mayoría de los casos por encima del 3%, frente al 1% que establecían a principios de año. Esta subida ha hecho que los préstamos a tipo fijo hayan perdido parte de su atractivo de cara a los consumidores, aunque los expertos y el propio Gobierno siguen animando a las familias a que analicen la posibilidad de cambiar su hipoteca variable por una fija para protegerse de las futuras subidas del euríbor.
Desde 2009, más de un millón de familias han optado por esta alternativa de financiación, cuya principal ventaja es que está sujeta siempre a la misma cuota: desde el primer mes hasta el último. Además, ya suponen el 24% de las hipotecas ‘vivas’ en España (es decir, una de cada cuatro hipotecas que hay en proceso de pago son fijas).
Adiós a las hipotecas ‘megabaratas’
La inflación ha puesto fin a la era de las hipotecas ‘megabaratas’. Un escenario que, según los expertos, ha sido completamente anormal, pero que en los últimos tiempos ha propiciado la inversión en vivienda y ha permitido a los consumidores pagar pocos intereses por sus préstamos.
Según los datos de idealista/hipotecas, a principios de año se podían conseguir préstamos a tipo fijo en el entorno del 0,8%-1%, mientras que ahora la mayoría de los bancos estipula un tipo de interés superior al 3% con las máximas bonificaciones, aunque hay ofertas por debajo de ese nivel e incluso más baratas que las variables.
En el caso de los préstamos a tipo variable, los bancos han abaratado el diferencial a medida que ha ido subiendo el euríbor, pero no tanto como para llegar a compensarlo. Actualmente es posible encontrar hipotecas desde 0,5% + euríbor, lo que supondría pagar casi un 3,5% de interés teniendo en cuenta el nivel actual del indicador hipotecario. A principios de año, también podían encontrarse ofertas con un diferencial inferior al 1%, y eso que el euríbor seguía en terreno negativo.
Los datos del Banco de España sitúan el tipo de interés medio de las hipotecas en el 2,87% en noviembre, el nivel más alto desde 2014, tras duplicarse en solo 12 meses.
Lo que de momento no ha cambiado es el interés de los bancos por conceder financiación para la compra de vivienda. Como explica Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, “a pesar del encarecimiento de las hipotecas y que estamos viendo constantes actualizaciones de precios al alza, estamos viendo cómo el apetito de los bancos para conceder hipotecas no ha cambiado, aunque la política comercial es muy diferente: algunos bancos han trasladado a sus precios toda la subida de tipos (con hipotecas fijas por encima del 4%), mientras que otros están haciendo ofertas claramente por debajo de los niveles esperados. Por lo tanto, conseguir ofertas personalizadas entre diferentes bancos y comparar condiciones cobra más valor que nunca”. En este escenario, la figura del bróker hipotecario ha cogido impulso.
Las nuevas hipotecas ganan terreno a las subrogaciones
Otra clave que ha marcado el sector hipotecario este año es la apuesta de los bancos por formalizar nuevas hipotecas en vez de subrogaciones con aquellos consumidores que buscan mejorar las condiciones de su préstamo, lo que ha impulsado durante meses la firma de nuevas operaciones.
El crecimiento en el número de hipotecas experimentado, según idealista/hipotecas, ha estado “condicionado por el incremento de cambios de banco en busca de una mejora de condiciones, dado que muchas entidades cancelan la hipoteca anterior y constituyen una nueva. Pero, de manera aislada, el volumen de hipotecas para compra de vivienda se está estancando”.
Los notarios constatan que las subrogaciones en desuso y la razón es que el proceso de concesión se acorta si la operación se lleva a cabo como una hipoteca nueva. Esta opción tiene ventajas como mayor rapidez en la formalización y menor entrega de documentación. Además, en el caso de hipotecas que han sido firmadas hace pocos años, la entidad de origen puede reclamar a la entidad que subroga que le pague los gastos de constitución. Otro beneficio para las entidades es que evitan que los bancos en origen puedan contraofertar e intentar retener al cliente.
Freno en la firma de nuevas hipotecas
La incertidumbre económica sumada a la subida generalizada de los tipos de interés (tanto de las variables por el euríbor como de las fijas) están impactando en el mercado hipotecario. Tanto es así que la firma de nuevas operaciones ha roto la tendencia al alza que venía registrando desde hacía año y medio, y ha entrado en terreno negativo en términos interanuales.
Según los últimos datos disponibles de los notarios, en octubre la formalización de hipotecas para la compra de vivienda retrocedió un 4,8% respecto a 2021, con 25.437 operaciones, acelerando la caída registrada ya en septiembre (-1,8% interanual). Además, los números rojos se han impuesto ya de forma generalizada, con más de la mitad del país en negativo y con País Vasco (-21,4%), Cataluña (‑15,4%) y Madrid (-8,7%) al frente de las caídas en octubre.
También está en negativo la cuantía media de estos préstamos, con una bajada del 1,7% interanual, alcanzando los 144.334 euros en promedio. En Baleares y País Vasco el importe medio de las hipotecas se redujo en octubre más de un 11% respecto al año anterior.
Y las previsiones apuntan a que la demanda de vivienda se reducirá en 2023, lastrada por el endurecimiento de las condiciones de financiación y las subidas de los tipos de interés. Por tanto, podrían producirse más caídas del volumen de operaciones, aunque conviene recordar que en 2022 el número de hipotecas ha tocado máximos desde 2010 en varias ocasiones.
Llegan las hipotecas al 95% para jóvenes
Durante este año, sector público y sector financiero han convertido en realidad la propuesta de facilitar a los jóvenes el acceso a una vivienda a través de hipotecas que conllevan una menor exigencia de ahorros que la mayoría de los préstamos habituales gracias a un aval público. La Comunidad de Madrid selló un pacto con Caixabank, Santander e Ibercaja para impulsar hipotecas al 95% para menores de 35 años, que debían aportar el 5% más el gasto de constitución del préstamo vía ahorros.
La región liderada por Isabel Díaz Ayuso rubricó el acuerdo con las tres entidades en septiembre bajo el programa Mi Primera Vivienda, cuyas bases establecen un presupuesto de 18 millones de euros (6 millones para cada entidad) y una periodicidad inicial de un año. No obstante, está previsto que a finales de 2022 (pasado el primer trimestre de la puesta en marcha), el Gobierno de la Comunidad de Madrid analice el balance del programa, con la posibilidad de que reajustar las aportaciones iniciales si alguno de los bancos no ha recibido solicitudes por al menos el 20% del montante estipulado (esto es, un millón de euros).
Según fuentes del mercado, Caixabank sería la entidad que más demanda habría tenido, al plantear una hipoteca a tipo fijo del 2,7% y la posibilidad de financiar hasta el 95% del valor del inmueble a los jóvenes. Además de tener menos de 35 años, otros requisitos que deben cumplir los potenciales beneficiarios son acreditar la residencia legal en la Comunidad de Madrid, de manera continuada e ininterrumpida, durante los dos años inmediatamente anteriores a la fecha de solicitud de la hipoteca, y no tener otro inmueble en propiedad dentro del territorio nacional.
