Ojo, si el euríbor baja al 3,5%, el mes que viene puede empezar a bajarte la hipoteca

Si nada lo impide, en mes y medio, bajará la cuota de las hipotecas de manera generalizada, por primera vez en los últimos dos años. El euríbor intensificó su giro a la baja a finales de 2023, una vez despejadas las incógnitas respecto al futuro de la política monetaria en Europa. En noviembre, el principal indicador de las hipotecas variables en España se situó ligeramente por encima del 4% (4,002%).

Dos meses después, a mediados de enero, se mueve cerca del 3,5%, medio punto que aún no es suficiente para rebajar la cuota de la hipoteca a quienes revisen su hipoteca este mes, pero sí para quienes lo hagan en febrero o para quienes revisen semestralmente su hipoteca, como ya sucedió el mes pasado.

El euríbor tendría que protagonizar otra bajada significativa hasta llegar al 3,3% al cierre de enero, para que los primeros hipotecados del año comiencen a sentir cierto alivio en sus bolsillos. Por lo pronto, y con apenas doce sesiones de cotización, la media del euríbor se sitúa en el 3,592%, muy cerca de los niveles del cierre de febrero de 2023.

No obstante, el euríbor ya ha dado las primeras alegrías a los hipotecados, en concreto a aquellos que revisan su cuota cada seis meses, no anualmente. El euríbor pasó del 4,007% en junio de 2023 al 3,706% en diciembre, lo que se traducirá en una rebaja de las cuotas mensuales de entre 30 y 60 euros en función del importe de la hipoteca. También quienes revisen semestralmente su hipoteca este mes de enero verán una bajada, ya que en julio el euríbor estaba en el 4,149% y, de continuar por esta senda, despedirá el mes en el entorno del 3,5%.

El punto de inflexión del euríbor ha ido de la mano del giro en la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) que, tanto en noviembre como en diciembre de 2023, decidió mantener sin cambios los tipos de interés en el 4,5%, tras encadenar diez subidas consecutivas. A la espera de su reunión de la próxima semana, el último mensaje de la institución, en diciembre del año pasado, sí pareció refrendar la tesis del mercado de que no habrá más subidas de tipos. De hecho, se da por seguro que habrá varios recortes este 2024.

Para Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora, «la bajada de la cuota dependerá de cuándo toque la revisión. Si es anual, para que baje en febrero, el euríbor debería cerrar el mes de enero por debajo del 3,34%, que fue el dato del indicador de enero de 2023. A día 18, el euríbor subió ligeramente hasta el 3,66%. Por lo tanto, para que una hipoteca con revisión anual se beneficie de una bajada en febrero, el euríbor debería bajar en lo que queda de mes más de 0,22 puntos».

«Si la revisión es semestral«, prosigue Javaloyes, «ya podemos afirmar que habrá bajada, porque el euríbor está ahora casi medio punto (0,49) más bajo que a finales de julio (4,15%), que fue cuando se realizó la última revisión. Con esos valores, la cuota de una hipoteca variable a 25 años de 250.000 a euríbor +0,75 puntos con revisión semestral bajaría en febrero desde los 1.446,95 euros de julio a 1.376,84 euros», añade el directivo de Agencia Negociadora.

En la misma línea se pronuncia Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro, quien anticipa que «si todo continúa como ahora, es probable que, entre febrero y marzo, quienes tengan que hacer sus revisiones anuales, empiecen a notar ya alguna que otra bajada en sus cuotas, por mínima que sea. Si el euríbor termina enero como está ahora y en febrero baja otra décima más, durante este segundo mes del año quienes tengan que realizar la revisión anual de su hipoteca ya verán alguna bajada en sus cuotas».

En su opinión, en esto tendrá mucho que ver también la decisión que tome el BCE en su reunión prevista para el 25 de enero. En ella, lo más probable es que el organismo que preside Christine Lagarde mantenga los tipos de interés oficiales de la eurozona como están, en el 4,5%. No obstante, si los sube o los baja, estos movimientos influirán de forma decisiva en el índice de referencia.

Ahorro de entre 80 y 160 euros al año con revisión anual

Cuando baje la hipoteca, ¿de cuántos euros estaríamos hablando? Según datos de iAhorro, el ahorro puede oscilar entre los 80 y 160 euros al mes, dependiendo del importe de la hipoteca, el plazo de amortización y del interés contratado.

Según los cálculos de este comparador hipotecario, quien contrató en febrero de 2021 una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años, con un diferencial del 0,99% + euríbor y una revisión anual de la cuota, hasta ahora solo habrá visto subidas: la primera de 10,64 euros y la segunda de 280,94 euros. Esto significa que, de pagar una cuota en un principio de 448,06 euros ahora estará pagando tras la revisión de 2023 un total de 739,63 euros cada mes. No obstante, es probable que, en la revisión de este año, a partir de febrero de 2024, esa cuota se reduzca un poco. La pregunta del millón es ¿cuánto?

«Las primeras bajadas de las cuotas de principios de año serán casi imperceptibles»

«Lo que puedan bajar o subir las cuotas dependerá de cómo evolucione el euríbor», señala Colombelli, que también prevé que para este segundo mes «el euríbor pueda estar en torno al 3,45%».

Si tenemos en cuenta esta previsión, siguiendo el ejemplo anterior, con la revisión del próximo mes, la cuota de este hipotecado se reduciría hasta los 732,92 euros, lo que supone un abaratamiento de 6,71 euros al mes u 80,50 euros al año.

«Las bajadas de cuotas que empezaremos a ver en las revisiones de principios de año serán casi imperceptibles, es decir, apenas las notarán en su día a día los hipotecados. Sin embargo, si el euríbor sigue esta tendencia y cae alrededor de una décima al mes, es probable que quien revise su hipoteca en la segunda parte de este año ya note descensos considerables», afirma el portavoz de iAhorro.

En el caso de una hipoteca de 300.000 euros, con las mismas condiciones que en el ejemplo anterior y con revisión anual, la bajada en las cuotas mensuales ascendería hasta los 13,42 euros, lo que supone un ahorro anual de 161,01 euros. En este caso, si el euríbor termina febrero en el 3,45% como prevé el director de Hipotecas de iAhorro, las cuotas de las hipotecas que tengan que hacer la revisión ese mes pasarían de los 1.479,27 euros actuales a los 1.467,85.

Las hipotecas revisión semestral, las más beneficiadas

Las hipotecas que se revisan cada seis meses no solo han sido las primeras en beneficiarse de la bajada del euríbor, sino que también están encaminadas a registrar una bajada de la cuota mayor.

Como explican desde iAhorro, si seguimos el ejemplo anterior, una hipoteca contratada en febrero revisaría su cuota también en agosto. De este modo, quien firmó en febrero de 2021 una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años, con un diferencial del 0,99% + euríbor, pero con una revisión semestral de la cuota, habrá visto cinco subidas en estos dos años en vez de dos: la primera de solo 0,20 euros al mes, la segunda de 10,44 euros, la tercera de 109,51 euros, la cuarta de 167,97 euros y la quinta y última (por ahora) de 44,81 euros al mes. Es decir, de una cuota inicial de 448 euros, ahora se están pagando 780,98 euros.

No obstante, si el euríbor sigue su tendencia descendente y termina febrero de 2024 en el 3,45% como prevé el director de Hipotecas de iAhorro, se terminarán los encarecimientos y empezarán las cuotas a bajar: hasta 52,93 euros menos al mes, de tal manera que la cuota se quedaría en los 728,05 euros mensuales.

En el caso de la hipoteca de 300.000 euros, con las mismas condiciones, la bajada en las cuotas mensuales ascendería hasta los 105,85 euros, lo que supone un ahorro anual de 1.270,21 euros. En este caso, si el euríbor termina febrero en el 3,45%, las cuotas de las hipotecas que tengan que hacer la revisión ese mes pasarían de los 1.561,96 euros actuales a 1.456,11 euros.

Qué es mejor: ¿revisión anual o semestral?

Una vez visto cómo han ido avanzando las cuotas de las hipotecas variables en función del momento de su revisión, la gran pregunta del millón es: ¿es mejor contratar una revisión anual o una revisión semestral?

«A largo plazo el resultado es similar. Con una revisión semestral te vas adecuando más rápido a los cambios del mercado, tanto para bien como para mal y con una revisión anual lo haces de una forma mucho más lenta, ya que tienes durante 12 meses la misma cuota sin importar cómo evolucione el euríbor», opina Simone Colombelli.

No obstante, el director de Hipotecas de iAhorro matiza que «cuando el euríbor está en ascenso, los primeros en sufrir el encarecimiento de sus cuotas son los hipotecados a tipo variable con revisión semestral que, aunque la cuota vaya subiendo de forma más paulatina, lo hace en más ocasiones (2 en un año) que si tuviera una revisión anual».

«Con una revisión semestral te vas adecuando más rápido a los cambios del mercado, tanto para bien como para mal»

Ahora bien, añade el portavoz del comparador hipotecario, «con el euríbor a la baja, también son los hipotecados con revisión semestral los que ven antes cómo sus cuotas bajan y, además, experimentan bajadas más pronunciadas, que en este caso será positivo”.

«Por tanto, podríamos decir que cuando el euríbor está subiendo beneficia más tener una revisión anual que semestral, porque evitas que la cuota suba cada poco, y cuando está bajando ocurre lo contrario: cuantas más revisiones tengas, más irá bajando tu cuota», resalta Colombelli.

Tanto es así que, si nos fijamos en los ejemplos anteriormente mencionados con las fechas de las revisiones fijadas para febrero de 2024 o con un euríbor al 3,45%, quienes tenga que hacer la revisión anual solamente notarán una caída de 6,71 euros en sus cuotas, mientras que los que tengan la revisión semestral verán cómo se abarata más de 50 euros.