Esta es la receta para bajar el precio de la vivienda, según los expertos
De la burbuja a la escasez. La vivienda ha viajado de un extremo a otro en estos últimos 15 años. Mientras que en la anterior crisis el sector se movía en un entorno de excesos, actualmente el mayor reto de la industria inmobiliaria se encuentra en reactivar la producción de vivienda. La acusada escasez de oferta está tensionando los precios hasta tal punto que el mercado es ya inaccesible para una gran parte de la población
Concretamente, la creación de hogares anual más que duplica la producción de vivienda nueva en España. Así, según las estimaciones del INE, si se mantienen las tendencias demográficas anuales, el número de hogares en España crecerá en casi 3,7 millones en los próximos 15 años. Esto se traduce en unos 240.000 hogares nuevos al año, frente a una producción anual que no alcanza las 100.000 unidades, lo que significa que el problema de escasez de vivienda se irá haciendo cada año más grande.
Esta distancia cada vez mayor entre la oferta y la demanda generará una presión adicional sobre los precios, que según los expertos esperan aumentos de hasta el 10% para este año, si bien, algunas previsiones se muestran más moderadas y apuntan a encarecimientos medios de la vivienda del 5-7%.
Nuevo ‘boom’ de compraventas
A esta situación se suma la desescalada de los tipos de interés, que marca el inicio de un nuevo ciclo hipotecario que animará la compra venta de vivienda. «El aumento en la tasa de ahorro de los hogares, junto a un mercado laboral resiliente y a las condiciones hipotecarias más atractivas mantendrán una dinámica muy activa con una media de más de 50.000 compraventas mensuales», augura María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
La experta señala que «habrá un obstáculo que perjudicará a la demanda latente: la escasez de oferta disponible, que hará que encontrar la vivienda ideal sea una tarea cada vez más complicada. La alta competitividad que se generará por cada vivienda hará que los inmuebles permanezcan muy poco tiempo a la venta, lo que llevará a muchos potenciales compradores a postergar su decisión de compra de vivienda».
Desde Solvia también esperan una reactivación de las compraventas. Así, calculan que el 2024 cerró con un crecimiento interanual moderado en el volumen de transacciones estimado de entre un 2% y un 3%. «Una tendencia que anticipamos que se mantendrá en 2025, debido, principalmente, a un entorno de acceso al crédito más favorable y a una mejora general de la situación macroeconómica», indica Juan Ramón Prieto, director de Operaciones de Solvia.
Así, los expertos apuntan que este año tendrá lugar uno de los periodos más favorables para el comprador que necesite financiación bancaria. De hecho, «el volumen de compradores que no se hipotecan para comprar vivienda, actualmente en el 35%, se reducirá a lo largo del año por el ofrecimiento de créditos más atractivos y asequibles», destaca Matos.
Pero además de aumentar la oferta de vivienda nueva para la compra, el sector pone también el foco en los pisos de alquiler social y asequible como un gran reto de nuestro país. Así, aseguran que esta es la parte del mercado más desatendida y donde se concentra una mayor parte de la demanda que además tienen dificultades de acceso. Concretamente, estiman que se necesitan en España 350.000 pisos de alquiler social y 1,5 millones de unidades asequibles.
El drama del alquiler
El mercado del alquiler también se ha visto afectado por esta escasez de oferta y atraviesa de hecho uno de sus momentos más complicados. Las dos partes fundamentales que lo conforman se encuentran cada vez más distanciadas. «Los inquilinos representan el 80% de la participación, mientras los propietarios tan solo el 16%. Esta situación se traduce en un considerable desequilibrio entre demanda y oferta», apunta Matos, que destaca que «nunca el alquiler había atravesado una crisis de oferta tan severa».
El stock disponible se encuentra bajo mínimos, lo que supone un gran obstáculo para casi el 60% de inquilinos. «Esta casuística tiene como resultado un mercado extremadamente compacto en el que hay poca rotación de inquilinos, donde se alarga el proceso de búsqueda y al que cada vez es más difícil acceder por los altos requisitos de entrada», detalla la directora de Estudios de Fotocasa. Según el portal inmobiliario el precio del alquiler, a falta de conocerse los últimos datos, marcará un nuevo máximo a finales de 2024.
«Será una cifra por encima de los 13 euros el metro cuadrado y con pronóstico de subida por encima del 10% anual, aunque debido a la rigidez existente en los precios, el aumento en 2025 podría rondar el 7%», apuntan. En el caso de Solvia esperan que el encarecimiento del alquiler sea del 10% para el cierre del año y que en 2025 esta subida sea incluso superior.
