Las doce promesas del gobierno en materia de vivienda con las que España comienza 2025
Los españoles terminaron el año 2024 teniendo a la vivienda como su principal preocupación. La ley por el derecho a la vivienda, que entró en vigor en mayo de 2023, no solo no está cumpliendo sus objetivos sino que podría estar empeorando la situación.
Cataluña es la única comunidad autónoma que ha incorporado el control del precio de los alquileres contemplado en la ley. A finales de 2024, cada oferta de vivienda en alquiler recibía en diez días 326 interesados, mientras que la media nacional era de 120.
En este contexto, el gobierno del Estado, lejos de plantearse una reforma estructural de la norma (como algunos defendemos), ha propuesto, en enero de 2025, doce medidas, doce promesas, que se solapan con dicha ley y que, de llevarse a cabo, probablemente contribuirán a aumentar la complejidad del marco legal de la vivienda en España.
Exenciones, pago garantizado y ayudas
Hay un primer grupo de tres medidas que, a nuestro juicio, son positivas. Claramente destaca la exención del 100 % del IRPF para los propietarios que, voluntariamente, alquilen su vivienda siguiendo el Índice de Alquiler. Al tiempo, esta medida podría ayudar a reducir ese 21,1 % (600 000 viviendas) de viviendas alquiladas en negro.
También es positivo que se pretenda promover un sistema para garantizar con dinero público el impago de inquilinos con renta asequible, pues ello da mayores garantías a los arrendadores. La medida, de hecho, ha funcionado muy bien durante años en Cataluña (Avalloguer) y ha sido identificada en Europa como una buena práctica.
También es acertado dar ayudas a la rehabilitación a cambio de alquilar las viviendas de manera asequible, o exigir a las socimis que promuevan vivienda asequible. Esto sería un quid pro quo legítimo. A cambio de una ayuda pública (la rehabilitación en el primer caso, la exención de impuestos en el segundo) se exige a sus beneficiarios un retorno social.
¿Viviendas sociales a perpetuidad?
Un segundo grupo lo componen cinco medidas que pueden acabar siendo un “brindis al sol” por su difícil cumplimiento. Como la creación de una empresa pública de vivienda, dados los antecedentes al respecto en España. En 2005, y para dinamizar el mercado de vivienda en alquiler, el gobierno creó la Sociedad Pública de Alquiler (SPA). En 2012 fue disuelta tras acumular pérdidas por decenas de millones de euros.
Además, se ha propuesto la integración en la nueva empresa de vivienda de 20 000 inmuebles provenientes de la Sareb, el banco malo creado en 2012 para agrupar inmuebles provenientes del sistema financiero español tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. La cuestión es que muchas de ellas no se hallan disponibles pues ya están en régimen de alquiler social, bajo acuerdos con administraciones locales, okupadas, necesitan una remodelación o están situadas en lugares donde nadie quiere vivir por falta de trabajo o infraestructuras. Y en este último caso, entra en escena otro problema: el de la cohesión territorial.
Read more:
La construcción de infraestructuras no garantiza el desarrollo de las zonas rurales
Además, parece difícil tener a perpetuidad un parque de vivienda pública de alquiler social, pues sus costes de mantenimiento y gestión son enormes.
También están las buenas intenciones de potenciar la “innovación y modernización de la construcción industrializada y modular” y de diseñar un nuevo plan estatal de vivienda que, acertadamente, tiene como objetivo favorecer la compra de primera vivienda, con atención especial a mayores, jóvenes y personas con discapacidad.
Read more:
La construcción industrializada y los arquitectos del futuro
El alquiler turístico, un negocio
Las cuatro medidas restantes vulneran la propiedad privada, al restringir el derecho de sus dueños a la libre disposición de sus viviendas (artículo 348 del Código Civil).
Una de las medidas propuestas es considerar el alquiler turístico un negocio y hacerlo tributar como actividad económica, sea el arrendador profesional o no. Adicionalmente, se habla de tomar medidas sobre el alquiler de temporada.
En esta misma línea están las dos sentencias recientes del Tribunal Supremo a favor de que las comunidades de propietarios puedan prohibir los alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta de propietarios por mayoría de tres quintos.
Además, se quiere que la nueva empresa pública de vivienda tenga derecho de tanteo y retracto para la compra de viviendas y suelo (que se añadiría al que ya tienen algunas comunidades autónomas). Aunque esta medida no afecta directamente a las facultades del derecho de propiedad, la operatividad de dichos derechos de adquisición preferente públicos es mejorable.
Otra limitación a la propiedad privada sería el gravamen fiscal del 100 % a la venta de vivienda a extracomunitarios no residentes. Si bien es cierto que en zonas como Baleares el 31,5 % de las operaciones en 2023 fueron a ese colectivo, sería más recomendable seguir un sistema progresivo de permisos y zonas libres como el que estableció Malta en 1974, y que reformó en 2004 coincidiendo con su entrada en la UE.
Compás de espera
Habrá que ver si estas doce promesas pueden llevarse a cabo realmente. La suficiente dotación económica, el consenso con los gobiernos autonómicos y con los partidos de la oposición (el Partido Popular presentó a principios de enero sus propias medidas y no coinciden con las del gobierno) y la coordinación de estas iniciativas con la Ley de vivienda y con el resto de la normativa relacionada son elementos esenciales para que puedan generar el impacto que se pretende.
