Uve Valoraciones: «En vivienda estamos remando al revés»
La tasadora Uve Valoraciones vaticina más subidas del precio del alquiler y de la vivienda en España a corto plazo, impulsadas por una oferta escasa y una demanda que no deja de crecer.
Según ha explicado Germán Pérez Barrio, presidente de la compañía, durante la presentación de un informe sobre vivienda, en España «tenemos un problema de escasez de oferta tanto en el mercado de venta como en el de alquiler, y es cada vez más llamativo. ¿Qué va a pasar? La respuesta es que casi todos los indicadores dicen que la tendencia va a ir a más. Con unos tipos de interés más bajos, sube la demanda. Tenemos un saldo migratorio que también respalda la demanda, así como la que procede de compradores extranjeros y de la creación de nuevos hogares y la que viene respaldada por la creación de empleo, que aumenta la renta de las familias».
Según el presidente de Uve Valoraciones, el actual desequilibrio en el mercado de la vivienda solo tiene dos soluciones: que aumente la producción de viviendas para impulsar la oferta o que aumenten los precios, lo que reduciría la demanda.
«Que suban los precios es la opción menos deseable, porque expulsa a parte de la demanda, mientras que la opción recomendable es que se desarrollen más viviendas, pero esto no se hace de la noche a la mañana, sino que es algo que requiere años«, sostiene Pérez Barrios.
Según Uve Valoraciones, sería necesario levantar unas 350.000 viviendas anuales durante al menos cinco años, esta medida implicaría aumentar el suelo disponible para edificar así como multiplicar por tres la capacidad de las constructoras de vivienda y la financiación bancaria actual. Pero, hasta que no se consigan esas cifras, la única manera que tiene el mercado para buscar el equilibrio es la subida de precios. «No es la deseable, porque expulsa a muchas familias del mercado», ha insistido.
La previsión de Pérez Barrio es que el precio del alquilar suba este año a un ritmo cercano al 10% en las grandes ciudades y zonas turísticas, precisamente las más dinámicas económicamente. En el caso de la vivienda en venta, prevé un aumento de precios superior a la inflación.
Interesa más comprar que alquilar en la mayoría de las grandes ciudades
El estudio de la tasadora asegura que solo hay cuatro ciudades entre las 64 más grandes en España (considerando como tales las que tienen más de 100.000 habitantes) en las que la cuota de la hipoteca supera al alquiler. Se trata de San Sebastián, Marbella, Cádiz y Palma de Mallorca.
En el último año, la lista se ha reducido a menos de la mitad, ya que la situación se ha revertido en Madrid, Bilbao, Pamplona, A Coruña y Alcobendas (Madrid), que ya cuentan con una renta del alquiler por m2 superior al importe de la hipoteca también por m2.
Ello se debe a la fuerte subida de los precios del alquiler en 2024 y a la bajada de las cuotas de las hipotecas, que se están ajustando a los recortes de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), lo que ha provocado que «ahora sea más fácil comprar», según Pérez Barrio.
Según el informe, a cierre de 2024 solo había una docena de ciudades donde la cuota hipotecaria mensual supera los 11 euros/m2: Donostia (22,13), Marbella (19,67), Madrid (19,29), Barcelona (18,31), Palma de Mallorca (17,30), Bilbao (13,60), Málaga (12,62), Cádiz (11,82), Alcobendas (11,70), Valencia (11,05) y Pamplona (11,01). En cambio, en un total de 34 municipios las rentas del alquiler superaban los 11 euros/m2/mes, frente a las 12 de un año antes, con Barcelona (23,4), Madrid (20,7), San Sebastián (18), Marbella (17,6), Hospitalet de Llobregat (17,3) y Palma de Mallorca (17,2 euros/m2/mes) a la cabeza del ranking nacional.
Para llegar a estos números, la tasadora ha usado datos de Idealista sobre precios de oferta en venta y alquiler a fecha diciembre de 2024, y ha realizado un cálculo sobre la cuota hipotecaria que correspondería a un préstamo del 80% del valor con duración de 24,67 años y un tipo de interés del 3,2%, los últimos datos oficiales publicados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Tras analizar las cifras resultantes, desde Uve Valoraciones afirman que «merece más la pena comprar que alquilar en prácticamente todas las grandes ciudades, incluso pagando más cuota hipotecaria que renta al mes», salvo cuando la permanencia en una ciudad sea de carácter temporal.
El error de tomar medidas para enfriar la demanda
Pérez Barrio también ha confesado sus dudas sobre la efectividad de muchas de las medidas que ha planteado recientemente el Gobierno en materia de vivienda. Por ejemplo, limitar las compras de viviendas por parte de extranjeros no residentes o endurecer la tributación de los pisos turísticos y crear un registro único de alquileres.
Para el presidente de la tasadora, estas medidas están encaminadas a enfriar la demanda, cuando la clave está en aumentar la oferta residencial, y además podrían tener efectos negativos sobre el turismo, la columna vertebral de la economía española actualmente. «Estamos remando al revés», ha apostillado.
En su opinión, este tipo de medidas son «una tirita, no una cirugía» y pone el ejemplo de Madrid. Solo la capital necesita 100.000 viviendas nuevas al año, mientras que cuenta con cerca de 17.300 pisos turísticos, según el INE. «Aunque llegaran todas esas viviendas al mercado, esto no va a resolver el problema», aclara.
Pérez Barrio también critica las medidas intervencionistas como los topes al alquiler o los avales a jóvenes para acceder a una vivienda, cuya principal consecuencia es «que aumentan la demandan y también el desequilibrio del mercado».
