CaixaBank advierte: los precios de la vivienda seguirán subiendo, un 10% este año y 6% el 2026
Más subida de precios para la vivienda. El importante desequilibrio entre oferta y demanda que soporta el mercado residencial en los últimos ejercicios y que está impulsado los precios hacia niveles históricos, proseguirá al menos durante los dos próximos años. Lejos de corregirse, seguirán creciendo aunque a un ritmo más moderado, ante la continuidad de la fortaleza de la demanda tanto al cierre de 2025 como en 2026, según se desprende del último informe sectorial inmobiliario de CaixaBank Research.
Aunque por el lado de la oferta sus previsiones apuntan hacia un mayor dinamismo a lo largo de los próximos trimestres, en concreto tras 140.000 visados de obra nueva para el cierre de 2025 y 150.000 para 2026, van a resultar insuficientes para satisfacer la creciente demanda que va a experimentar el sector residencial.
El importante incremento en la creación de nuevos hogares que buscan nuevas viviendas va a continuar impulsando la demanda. Las estimaciones apuntan que cada año se crearan alrededor de 180.000 nuevos hogares, a lo que hay que añadir otras 50.000 compras netas por parte de no residentes, cifras que van a seguir manteniendo el tensionamiento del mercado.
CaixaBank apunta a un incremento en la obra nueva, con una previsión de 140.000 visados al cierre de 2025, pero insuficiente para satisfacer la creciente demanda
A esta situación se une la limitada disponibilidad de viviendas en el mercado de alquiler, que derivará buena parte de su demanda hacia el mercado de compraventa. Las previsiones de la entidad de crédito contemplan que la demanda de vivienda seguirá en niveles históricamente elevados tanto en 2025 como en 2026, en torno a las 720.000 compraventas anuales.
Este desequilibrio del mercado seguirá tirando de los precios de la vivienda en el bienio 2025-2026, de forma que en términos nominales en determinados lugares ya está superando los máximos alcanzados en 2007, antes de la explosión de la burbuja inmobiliaria. En concreto, el aumento se situará en el entorno del 10% este año y del 6,3% el próximo. En ambos casos, se trataría de un crecimiento superior al estimado para la renta disponible por hogar, lo que continuará tensionando aún más la accesibilidad, con mayor incidencia en las zonas de mayor demanda. Es por ello por lo que desde esta institución se reclama “acelerar la construcción de vivienda asequible”.
Esta continuidad de incrementos significativos en los precios está provocando según Caixabank que algunos indicadores comiencen a reflejar señales de “posible sobrevaloración en el mercado inmobiliario español”. Ya el Banco de España en su último Informe de Estabilidad Financiera, estimaba que el precio de la vivienda se situaba entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo a finales de 2024 (frente a un rango de entre el 0,8% y el 4,8% seis meses antes). El Banco Central Europeo (BCE) también estimaba una sobrevaloración del mercado residencial español, en torno al 10% a finales de 2024. Aunque en ambos casos, por el momento, se trata de niveles aún contenidos, la tendencia es claramente alcista.
A nivel regional la mayor parte de las regiones españolas presentan signos de sobrevaloración, con Baleares y Madrid a la cabeza. En ambos casos, analiza este estudio, “estas estimaciones sugieren que el precio de la vivienda se ha ido desacoplando de la evolución de la renta de las familias, dando lugar a un creciente tensionamiento de las ratios de accesibilidad”.
Alerta que se continuará tensionado la accesibilidad, con señales de “posible sobrevaloración” del inmobiliario español, pero lejos del estallido de una burbuja
Esta tendencia alcista del mercado puede alimentar temores a una corrección brusca en el precio de la vivienda como la sufrida en los años de la crisis inmobiliaria entre 2008 y 2013, sin embargo, el servicio de estudios de esta entidad financiera señala que, por el momento, “el entorno actual presenta diferencias importantes respecto al ciclo anterior”.
La primera diferencia frente a la anterior crisis es que no se percibe un exceso de oferta de vivienda como el que se registraba en los años 2000, sino al contrario, la falta de vivienda es la que está detonando la actual situación. Las cifras también lo avalan. Mientras que en 2000 los visados alcanzaban unas 550.000 viviendas al año, frente a una creación de 400.000 hogares, desde 2021, tan solo se han visado unas 118.000 viviendas con una creación de 226.000 hogares, lo que ha venido acumulando un déficit de vivienda de mas de 500.000 unidades desde entonces.
Otro dato a tener en cuenta para descartar una explosión de la burbuja inmobiliaria, es que la inversión en construcción residencial permanece estable a lo largo de los últimos trimestres, situándose en torno al 6% del Producto Interior Bruto (PIB), cuando este porcentaje en los años 2000 casi duplicaba este nivel. A todo ello se une la menor exposición a un cambio brusco de ciclo por parte del sector financiero. El crédito al sector promotor y constructor se mantiene en estos momentos en torno al 5% del PIB, a gran distancia de ratios superiores al 40% del PIB de finales de los 2000.
