Eduardo Ceballos (Aecc): “Vamos a formatos comerciales que no se sepa si son centros o parque”
El sector de centros comerciales celebra estos días su congreso anual. Una cita donde los profesionales del negocio retail se reúnen convocados por la patronal del sector, la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), al frente de la cual se encuentra desde 2019 Eduardo Ceballos.
Director de Asset Management de Neinver, compañía en la que lleva dos décadas de trayectoria, Ceballos se muestra muy optimista con la situación del mercado de centros comerciales en España, una tipología de activos que ha sabido resistir a envites como el ague del comercio electrónico y, más recientemente, el impacto del Covid-19, debido primero a los confinamientos y después a las restricciones de contacto y ocio. Cinco años después, las cifras de este mercado confirman la sensación del presidente de AECC que también destaca el buen comportamiento de la inversión, al ser vistos los complejos comerciales como un activo con mejores rentabilidades que otra tipología de inmuebles y que se beneficia muy directamente de la evolución de crecimiento económico del país.
Pregunta: ¿Cómo definiría la situación del mercado de centros comerciales en España cinco años después del impacto del Covid?
Respuesta: El momento actual es muy positivo, por varios motivos. El más importante es que, operativamente, es un formato de comercio que está funcionando muy muy bien. Siempre lo ha hecho, es decir, incluso cuando hubo dudas por el auge del comercio electrónico, los profesionales del sector sabíamos que era un modelo por el que quería que seguir apostando. Hablo de antes de la pandemia, donde a pesar del boom del comercio electrónico, seguíamos creciendo en ventas y afluencias. Luego, el Covid fue un paréntesis muy crítico lógicamente, pero la recuperación fue brutal. Desde la salida de pandemia, hemos crecido todos los años y están manteniendo unas tasas de crecimiento bastante altas, del entorno al 6%. En el caso del primer semestre de este año, se ha registrado una subida de ventas de este nivel, con cifras de afluencias parecidas a las de 2019. Esto demuestra que es un sector superresistente, que se sabe adaptar a distintas situaciones.
P.:¿A qué cree que se debe este buen crecimiento constante?
R.: Por un lado, esa fortaleza operativa es clave para todos los demás. El mercado de retailers apuesta por el centro comercial y lo vemos en muchos en muchos factores, como marcas extranjeras introduciéndose en España, firmas que ya estaban presentes apostando por nuevos formatos e invirtiendo en mejora de locales; también en algunos casos realizando ampliaciones de sus establecimientos, con un auge muy fuerte en conceptos como el de restauración, pero también se mantiene el crecimiento del ocio, algo que ya vemos desde hace varios años. Todo ello hace que los consumidores nos sigan apoyando y se sigan reflejando en las ventas y los niveles de visitas. De hecho, España es el país que más está creciendo en ventas en centros comerciales en Europa en los últimos tres o cuatro años. España y Portugal son los que han crecido más.
P.: Esto se ha traducido también en la inversión. ¿Qué está ocurriendo con la compraventa de los complejos comerciales?
R.: Las cifras operativas han vuelto a poner el sector como uno de los activos inmobiliarios más atractivos también para el mercado de inversión. Centros y parques comerciales son unos activos que dan una rentabilidad más alta que otras tipología. También los inversores han visto que es un formato que mantiene un crecimiento operativo, lo que permite contar con buen nivel de ingresos, lo que le sitúa como una inversión muy resistente en sus números financieros digamos y en su funcionamiento. Todo ello ha hecho que, en los últimos dos/tres años, ha vuelto a ser un sector muy atractivo para inversores nacionales pero también y, sobre todo, internacionales. En este primer semestre, se han transaccionado centros comerciales por más de 1.000 millones de euros en España, que es una cifra muy alta. Todo esto está basado en una fortaleza de consumo. Al final, es un sector que depende mucho de él y España está actualmente en una tasas de crecimiento de consumo que se mantienen; que, además, se están combinando muy bien con el aumento del nivel de ahorro de los hogares. Entonces, es una situación bastante positiva; siempre hay incertidumbres macro y geopolíticas, pero la situación de los últimos años y la que preveemos para los siguientes, es muy positiva.
“Han abierto ya dos centros y de aquí a final de año van a abrir otros 10, aunque la superficie que queda por inaugurar es de formatos más pequeños”
P.: ¿Este buen comportamiento ha animado las aperturas de nuevos proyectos? ¿se están cumpliendo las previsiones que tenían para este ejercicio 2025?
R: Por número de activos, van a ser más de lo esperado. Han abierto ya dos centros y de aquí a final de año van a abrir otros 10, aunque la superficie que queda por inaugurar es de formatos más pequeños, lo que supondrá incorporar un total de 126.000 metros cuadrados de los casi 17 millones de SBA con los que cuenta actualmente la industria. Es cierto que no hay mucho desarrollo de nuevos centros comerciales. Ahora mismo, tenemos una densidad de superficie comercial por habitante parecida a la media europea. Es una densidad sana, de un mercado consolidado. Hay algunos nuevos proyectos pero son pocos, menos que hace años. Ahora estrenamos cinco o seis nuevas aperturas de centros. Además, en general, son parques comerciales y de tamaño pequeño, aunque también proyectos grandes. No obstante, se produce otro fenómeno: una mejora general del sector. Hay muchísima inversión en renovación, también por parte de los propietarios. Incluyendo el año pasado y este, se ha renovado en torno un 10% del total, adaptándose espacios, zonas comunes… lo que hace que los retailers siguan apostando por el formato.
P.: La mayoría de esa superficie comercial que se incorpora este año al mercado es de parques de medianas. ¿es el nuevo producto estrella del retail?
R.: Es cierto que en centros y parques comerciales, el formato que más ha crecido con los últimos 2, 3 o 4 años, y que más va a crecer en los próximos ejercicios, es el de parque comercial. Hay varios motivos: uno muy claro, que es que el parque comercial es un formato que se adapta fácilmente a mercados locales. Además, en general, no todos, se están abriendo parques comerciales de tamaño entre 5.000, 10.000 y 20.000 metros cuadrados, lo que nososotros consideramos un formato pequeño. Entonces, es un activo más fácil de desarrollar: no tienen muchos operadores, con pocos ya se pueden lanzar al mercado y, además, se adaptan mejor a mercados pequeños, mercados locales. También requieren una inversión más baja. Dicho esto, también sigue habiendo nuevos proyectos de centro comercial.
P.: Grandes complejos comerciales como Valdebebas Shopping, que se caracterizan por sus grandes dimensiones, fueron anunciados hace años y, sin embargo, aún no han podido ser una realidad. ¿Cree que es algo puntual del proyecto o no hay espacio ahora mismo en el mercado para centros de esas características?
R.: Hay dos grandes proyectos, que llevan años dando vueltas, que son de General de Galerías Comerciales, la empresa de Tomás Olivo, que son el de Valdebebas, en Madrid, e Infinity, en Valencia. Son dos proyectos que van a ver la luz pero son más complicados, porque son más grandes, requieren mucha inversión. Creo que nuevos proyectos de centros comerciales va a seguir habiendo, pero es cierto que el formato de parque comercial, que es más fácil de desarrollar, pues es el que se está imponiendo estos años. España es un mercado consolidado (no nos gusta hablar de mercado maduro, porque, aunque lleva años, hay una innovación constante). Entonces, en un mercado consolidado, es normal que el número de aperturas sea inferior. Pero lo más importante, como decía, es que aparte de aperturas de proyectos nuevos, hay mucha transformación de espacios y luego la parte de inversión. Hay mucha transacción de inversores interesados en el sector, que suponen una inyección de inversión porque, cuando se produce la compra de un centro comercial, es muy habitual que haya inversión en Capex, en mejora de instalaciones, en que entren nuevas marcas… Todo esto genera actividad, mantiene la relevancia del sector para los consumidores, genera nuevos operadores y empleo. Es un sector súper dinámico y este dinamismo va a seguir. Lo que pasa es que ahora mismo está más enfocado en la renovación de espacios existentes que en nuevos proyectos.
“Nuevos formatos no veo. Lo que sí se ve es que cada vez más, hay más formato híbrido”
P.: ¿Cuál es la relación con los inquilinos de los espacios comerciales? ¿cuál es el modelo contractual más habitual: más flexible según ventas, siguen existiendo aún carencias derivadas del proceso de recuperación post-pandemia?
R.: Estamos en comercio, con lo que es una relación con cambios, que requiere mucho dinamismo. Se mantiene constante en el tiempo, pero cambiando permanentemente, es decir, siempre hay relación entre marcas y gestoras de propietarios pero ésta va cambiando y se van adaptando cosas. Al igual que cambian los formatos de tiendas, pues también pueden cambiar aspectos de los contratos y tipo de relación. Pero, el punto positivo es que todo está creciendo. Moda, por ejemplo, ahora tiene un peso algo menor que hace 15 o 20 años en los centros comerciales porque la restauración ha crecido pero, dentro del sector de moda, vemos nuevas marcas que están llegando, de operadores internacionales, a España. Vemos inversión de las marcas en las tiendas y una apuesta clara de las marcas por la tienda física, que se combina a la vez con un crecimiento suyo de comercio online y con la integración de los canales. Pero viven en paralelo estos dos crecimientos. Esta apuesta de la moda por los centros existe pero, a la vez, crece también oferta de restauración, lo que hace que el mix comercial vaya cambiando, pero con una fortaleza clarísima y una apuesta clara de los retailers por este formato. Otro fenómeno que vemos que se está dando cada vez más es de operadores, en muchos casos nacionales, que empiezan en canal online exclusivamente y cuando alcanzan cierto volumen, quieren abrir puntos de puntos físicos para seguir creciendo y para estar en contacto con sus clientes también, con lo que entran en tiendas físicas; algunas pueden estar en calle, pero también están entrando en centros comerciales. También operadores mucho más clásicos, como Inditex o Primark, por ejemplo, por hablar de operadores de moda, están haciendo procesos de expansión fuerte. Este año, hemos visto varias aperturas de Zara y de otros formatos de Inditex como Lefties. Primark también está abriendo nuevas tiendas. Entonces, lo que se está produciendo es un fenómeno en el que todos los canales van creciendo en paralelo.
P.: ¿Qué peso tiene la moda en los centros comerciales?
R.: Los retailers, como comentábamos, siguen apostando por este formato. La moda, aunque ha reducido algo su presencia en centros comerciales, sigue siendo el actor principal, y está teniendo una evolución muy favorable. Los consumidores, sus clientes, lo apoyan y van a los centros comerciales, a sus tiendas.
P.: ¿Veremos nuevos formatos con la llegada de nuevos propietarios de centros comerciales?
R.: Nuevos formatos no veo. Lo que sí se ve es que cada vez más, hay más formato híbrido. Por ejemplo, están abriendo parques comerciales combinados con clínicas, que es un formato que hace años no veíamos. Ahora mismo, hay espacios que tú vas y no sabes si es un centro o un parque comercial, porque tienen una parte abierta y otra cerrada; es decir, se está enriqueciendo la tipología. Esta dualidad de parque comercial versus centro comercial ya es un poco irreal. El parque comercial, que era un formato muy de venta de mediana, cada vez tiene más servicios, más restauración tienemás entretenimiento; ya no es solo el aparcamiento con las grandes tiendas. Entonces, más que nuevos formatos, lo que está viendo es una evolución de los formatos donde cada vez hay más usos mezclados. Hay una clara tendencia a los servicios, a actividades, todo los relacionado con el bienestar, como clínicas, deporte, estética…está creciendo. Todo lo relacionado con la restauración y claramente hay una tendencia social dicho muy coloquialmente a comer más fuera de casa que dentro y, bueno, los centos y parques comerciales también adaptan. Yo no hablaría de nuevos formatos sino que cada nuevo proyecto es un nuevo formato, donde lo que hay es una hibridación, con una mayor tendencia a servicios y una mezcla de espacios físicos donde lo que se busca es que la experiencia de cliente sea buena y que no tenga que estar encasillada en un modelo u otro.
P.: Y por zonas, ¿se están comportando igual los complejos urbanos que los ubicados en la periferia?
R.: Depende de cada caso. Por ejemplo, tenemos en Madrid, el caso de la Vaguada, que es uno de los primeros centros comerciales que se abrieron en España y que tiene unas afluencias brutales y es un centro absolutamente urbano. Hay modelos de centro urbanos de éxito, también ha habido algún caso de un complejo céntrico que su oferta se ha quedado desactualizada y que lo más conveniente probablemente es adaptar, y, a veces, hay que reducir la oferta comercial e introducir usos mixtos. En ese sentido, es muy importante la flexibilización de todos los temas urbanísticos, porque son inversiones muy altas y los plazos son clave. Pero es natural que si en un centro comercial ha quedado muy grande su espacio comercial, pues que pierda parte de su superficie y transforme en otra cosa, que sirva a su entorno inmediato. El centro comercial urbano en la mayoría, son casos de éxito, que se han integrado perfectamente en la trama urbana, son un agente económico más; son parte de la ciudad y, además, cada vez más, un punto de encuentro. Es un espacio fundamentalmente de compras pero, en ellos, cada vez hay más ocio, más servicios como médicos o gimnasios, hay más actividades deportivas y más integración en comunidad local. En los de periferia, pues depende de cada ubicación. El parque comercial, por su constitución física, es más propia de periferia. Pero es un sector en el que hay muchísima diversidad y poner las grandes etiquetas muchas veces no recoge la realidad. Hay que ir casi casi caso a caso.
P.: ¿Cómo es la relación del sector con las entidades financieras?
R.: Las entidades financieras están tremendamente activas en el sector. Lo mismo que ha ocurrido con los inversores, han visto que es un sector muy resistente. Incluso en el Covid, cuando estuvimos varios meses cerrados y además no se sabía cuándo se iba a poder abrir y fue un momento de gran incertidumbre, la desocupación no creció ni siquiera un 4%, fue de un 3,5%. Es decir, nos seguimos quedando en un nivel de ocupación del 90 y pico por ciento, 3 o 4 puntos menos. Ahora mismo, la ocupación media está en el entorno del 95%. Si en una crisis tan enorme, la desocupación apenas ha aumentado y la tasas de ocupación seguían por encima del 93%, se demostró la resistencia del sector. Este es un sector que se autorregula muy rápidamente porque es comercio; estamos siempre negociando todas las partes y nos autorregulamos muy bien. Esa fortaleza se ha visto. Hace unos años, hubo miedo con el auge del comercio online y luego la pandemia pero, lo que se ha visto, lo que han visto todos los agentes económicos y financieros, es que el sector ha resistido y se ha recuperado muy rápido de una crisis brutal y que el comercio online ha moderado un poco su crecimiento y se ha visto muy influido por los propios retailers, por cómo han integrado sus canales digital y físicos, que eso está creciendo a pasos agigantados, demostrándose que el comercio online puede crecer a la vez que crece el comercio en tienda física. Esto da fortaleza operativa, tranquilidad a propietarios e inversores, gente y también, a la banca y al resto de agentes financiadores. Se ha visto también que hay apetito por el sector, especialmente por parte del inversor internacional. También ha habido en estos años una moderación de los tipos de interés, que está ayudando y cierta recuperación del valor de activos. Todo esto hace que el ecosistema financiero esté apostando por el sector y la banca ahora mismo en España está financiadno proyectos y se está en un momento muy positivo para el sector.
