La «revolución silenciosa» de los caseros que eligen tranquilidad frente a especulación
Julia, Martín, Juanjo, Elena, Sonia, Pedro… Son los nombres de caseros que han renunciado al lucro máximo por alquilar una vivienda de su propiedad a cambio de seguridad y de facilitar el acceso a una vivienda a familias y personas a las que habría resultado imposible alquilar en el mercado libre. Frente a la crisis tan acuciante que existe en torno al acceso de la vivienda en España, con precios de compra y de alquiler disparados e inaccesibles para buena parte de la población, este tipo de propietarios son el ejemplo palpable, de carne y hueso, de que la vivienda asequible es posible.
Pequeños propietarios que han demostrado que, en medio de un mercado inmobiliario tensionado, donde los precios de los alquileres parecen no tener techo y suben de manera desmesurada expulsando del acceso a una vivienda a cientos de familias, existe una realidad paralela que desafía la narrativa habitual: obtener la máxima rentabilidad a una inversión inmobiliaria. No salen en los grandes titulares, pero existen.
Están en Vigo, en Menorca, en Gran Canaria y en multitud de puntos de la geografía española. Es la historia de pequeños propietarios particulares que deciden alquilar entre un 15% y un 20% por debajo del precio de mercado y de inquilinos que recuperan su vida gracias a ello.
Pero ¿por qué alguien decide cobrar menos por un alquiler pudiendo exprimir al máximo su precio? La respuesta está en el modelo de las bolsas de vivienda asequible, una solución que moviliza el parque de vivienda vacío ofreciendo algo que el dinero a veces no puede comprar: tranquilidad total. El trato es sencillo, menos riesgo a cambio de más garantías para el arrendador.
Pequeños propietarios particulares que alquilan por debajo del precio de mercado
Un modelo que desarrollan tanto administraciones públicas como entidades privadas que se basa en un esquema de intermediación que facilita el acceso a alquileres por debajo del precio de mercado con garantías, tanto para las personas propietarias de las viviendas como para las inquilinas. Provivienda es una de esas asociaciones sin ánimo de lucro que ha conseguido crear una gran bolsa de vivienda asequible en España, al conseguir movilizar bajo esta fórmula más de 2.000 propiedades.
El modelo es sencillo, pero disruptivo. Provivienda conecta a propietarios de viviendas vacías o que se van a alquilar con personas que tienen dificultades para acceder al mercado libre. Y no porque no tengan capacidad de pago de la renta, sino porque son discriminados por diferentes razones (edad, sexo, procedencia…). A cambio de ajustar el precio para que estas personas puedan alquilar, el propietario tiene una serie de garantías que van más allá de que el pago de la renta esté garantizado al contar con el aval de Provivienda, seguros de impago y multirriesgo (desperfectos) incluidos, bonificaciones fiscales y gestión integral del alquiler y asesoramiento técnico y tramitación gratuita del certificado de eficiencia energética, entre otros.
Rostros de la propiedad responsable
Para entender este fenómeno, hay que escuchar a quienes ponen las llaves de sus casas sobre la mesa. En Menorca, una isla donde el alquiler turístico devora la oferta residencial, una propietaria tiene dos pisos alquilados bajo este modelo. No busca el rendimiento agresivo del alquiler vacacional, sino la estabilidad de saber que su propiedad cumple una función social sin correr riesgos.
Se llama Alicia (nombre ficticio). «Puse un anuncio en Facebook y nunca me planteé que el precio estuviera por encima o por debajo del mercado. Fue Provivienda quien se puso en contacto conmigo, me explicaron en qué consistían las bolsas de vivienda asequible y cuál era su papel en el proceso. Mi inquilina era una chica soltera que atravesaba una situación complicada por motivos de salud, estaba de baja por enfermedad y encontraba muchas dificultades para que le alquilaran una vivienda. El segundo piso lo alquilé, también, a través de Provivienda, a una familia de extranjeros que podrían no encajar en el perfil ideal del inquilino que suelen buscar los caseros. Es decir, también lo habrían tenido muy difícil para que les alquilaran un piso. A mí, en cambio, me daba igual siempre que sean personas que respeten los pactos y a los vecinos, que paguen su alquiler y que cuiden de la vivienda. Muchos de ellos pagan justos por pecadores», explica Alicia en conversación telefónica a El Confidencial.
A cientos de kilómetros de allí, en Vigo, otra propietaria, Sandra (nombre también ficticio), antepuso el lucro máximo a facilitar el acceso a un inquilino en situación de vulnerabilidad. En su caso se trataba de una persona mayor, también con problemas de salud. Su vivienda se encuentra en un edificio de apartamentos con alquileres entre 500 y 800 euros. Ella, en cambio, decidió alquilar a 350 euros.
Alquilan a personas que habrían tenido muy difícil acceder a un alquiler, bien por el precio, bien por los prejuicios de los arrendadores
«Había tenido una experiencia muy negativa con mi anterior inquilino. No obstante, cuando ya tenía apalabrado el alquiler con una persona mayor, me contactó Provivienda. Hablaron con él, le ayudaron a pedir ayudas a la dependencia, también con temas médicos y otro tipo de papeleo. Yo decidí alquilar por 350 euros cuando en el edificio estaban pidiendo hasta 800 euros al mes, en un barrio obrero, donde los salarios son los que son. Podría haber pedido más, pero decidí que no merecía la pena porque, posiblemente, a la larga no me podrían pagar. Además, también pensé en mi futuro inquilino, en lo difícil que lo iba a tener para encontrar a alguien que quisiera alquilarle un piso».
Alicia y Sandra alquilaron por debajo del mercado y a colectivos vulnerables, a personas que habrían tenido muy difícil acceder a una vivienda en alquiler, bien por el precio, bien por los prejuicios de los arrendadores.
En todos estos casos, el papel intermediador de Provivienda fue clave. «En los programas de bolsas de viviendas atendemos a personas que pueden pagar, pero que encuentran muchas dificultades para acceder a una vivienda en alquiler en el mercado privado. Mujeres solteras, personas mayores, inmigrantes…», explica a El Confidencial Gema Gallardo, directora general de Provivienda. Perfiles a los que muchos arrendadores no quieren como inquilinos, que tampoco podrían pagar alquileres desorbitados como los que se han impuesto en buena parte de España, pero que sí podrían hacer frente a un alquiler asequible.
De hecho, según El informe ‘Derechos humanos, infancia y vivienda: una aproximación jurídica’ de Provivienda, la solicitud de garantías excesivas (como contratos laborales indefinidos con antigüedad mínima o ingresos muy superiores al umbral del 30% de la renta) limita de forma significativa las posibilidades de acceso a un alquiler. A ello se suma la imposición de avales personales y la inviabilidad de cumplir con requisitos adicionales en muchos hogares, entre ellos los monomarentales, donde la exigencia de una segunda nómina resulta inalcanzable, según esta asociación.
Además, el desembolso inicial requerido (fianzas, depósitos y meses de adelanto) es una barrera económica insalvable para muchas familias que genera un sobreesfuerzo que compromete la estabilidad financiera y la cobertura de otras necesidades básicas.
Para muchos de ellos, Provivienda ha sido su tabla de salvación. «Muchas de estas personas que quedan excluidas del mercado del alquiler pueden pagar. Nosotros trabajamos con personas que tienen dificultades para encontrar una vivienda en alquiler y que sí pueden pagar un alquiler asequible. Es decir, familias y personas que no van a destinar más del 35% de sus ingresos familiares a pagar la renta, de tal manera que el propietario tiene la garantía de que tienen capacidad para pagar el alquiler. Y, al mismo tiempo, Provivienda actúa como avalista, de tal manera que el arrendador tiene garantizado el cobro de la renta mientras dura dicho aval».
El desembolso inicial requerido es una barrera económica que genera un sobreesfuerzo que compromete la estabilidad financiera
«Generalmente, estos avales suelen durar un año, aunque se pueden prorrogar si nuestro equipo lo considera necesario. No obstante, el objetivo es que la relación termine siendo directa entre propietario e inquilino una vez que este último está estabilizado y tiene arraigo en el barrio, paga los suministros…», añade Gallardo.
Durante el tiempo que dura el aval, Provivienda paga a los caseros a principios de mes. «Los inquilinos nos pagan a nosotros y nosotros, por nuestra parte, al propietario. Si el inquilino se retrasa, por ejemplo, porque ha tenido un gasto extra, nosotros le ofrecemos un plan de pago, pero el arrendador no se queda sin cobrar. No obstante, nos encontramos con muy pocos casos así, ya que Provivienda selecciona a inquilinos que puedan pagar las rentas. Además, también se les ayuda a la hora de pedir ayudas a la dependencia o bonos sociales, en el caso de personas mayores, o becas al comedor, por ejemplo, en el caso de familias con hijos. Es decir, realizamos un trabajo muy importante con los futuros inquilinos de acompañamiento social y jurídico».
Las estadísticas también tienen nombre propio del lado del inquilino. Es el caso de Alfredo, un joven que hoy tiene 24 años. A los 20, sufrió la experiencia traumática de ser desahuciado junto a su madre. El mercado libre les cerró las puertas, los precios eran inasumibles y las exigencias de garantías, imposibles de cumplir. Tres años después, gracias a la bolsa de vivienda asequible, Alfredo y su madre pudieron acceder a un alquiler digno. Y no solo recuperaron un techo, recuperaron su vida, la salud y la capacidad de mirar al futuro.
Retorno social y económico para la sociedad
En 2024, Provivienda gestionó 2.163 viviendas pertenecientes a bolsas de vivienda asequible en seis comunidades autónomas (Canarias, Madrid, Cataluña, Baleares, Andalucía y Galicia) con una morosidad de apenas el 1%.
Además, es un modelo rentable. Utilizando la metodología del Retorno Social de la Inversión (SROI), Provivienda ha cuantificado el impacto de estas bolsas de vivienda asequible y concluye que por cada euro invertido en el programa, se genera un retorno social de 35 euros. «Lo más impactante de este programa no es solo que funcione, sino cuánto devuelve a la sociedad», destaca Gema Gallardo.
Provivienda calcula que, de los 591.192,9 euros destinados al programa durante 2021, se ha obtenido un retorno económico de 824.593,8 euros, cantidad muy superior a la invertida inicialmente, lo que demuestra que la inversión pública en este programa puede aportar un amplio retorno no solo social, sino también económico. Es decir, por cada euro invertido en el programa, se genera un retorno social de 1,35 euros.
Es decir, la inversión en este modelo de vivienda asequible es eficiente. No es un gasto a fondo perdido, sino que retorna 1,35 euros a la sociedad por cada euro gastado, demostrando ser sostenible. Pero no solo eso, al impacto económico se añade además el valor social que suponen, a nivel individual y colectivo, los cambios que han experimentado las personas participantes en dichas bolsas de vivienda de alquiler asequible.
Según datos de esta asociación, el 72% de los inquilinos reporta una mejora en su salud y menos enfermedades tras acceder a una vivienda estable. El estrés crónico de no saber dónde dormir desaparece. También impacta en el empleo, ya que tener una dirección fija y estabilidad mental impacta directamente en la vida laboral. Tal es así que 7 de cada 10 inquilinos mejoraron su empleabilidad tras entrar en el programa.
«Si alguien mejora en salud, irá menos al médico y eso supone menos gasto para la sanidad pública. O si alguien tiene trabajo, no tendrá el estrés de estar en paro y, de nuevo, eso redundará en una mejor salud física y mental y un menor gasto sanitario», ejemplifica Gallardo.
El 72% de los inquilinos reporta una mejora en su salud y menos enfermedades tras acceder a una vivienda estable
El propietario que alquila las viviendas también gana en tranquilidad. Quienes han alquilado su casa a través de la bolsa de vivienda de alquiler asequible aseguran que su tranquilidad ha aumentado (en el 95,9% de los casos) y sienten una mayor satisfacción al estar contribuyendo con su inmueble a una causa social (94,6%).
«Las bolsas de vivienda asequible no son un proyecto piloto, son una realidad que utiliza el parque de vivienda ya construido, ofreciendo una solución efectiva a corto plazo sin necesidad de esperar años a la construcción de nueva vivienda pública. El mapa de las bolsas sigue creciendo, lo que demuestra que hay gente dispuesta a alquilar de otra manera. Solo necesitan las garantías adecuadas para dar el paso», insiste la directora general de Provivienda.
En definitiva, estas bolsas son una alternativa real al problema de la vivienda que ya está funcionando en diferentes lugares de España. Un programa que lleva más de 30 años conectando a personas con dificultades de acceso a la vivienda con propietarios que aceptan un alquiler más bajo a cambio de garantías y gestión. Un programa que se ha demostrado rentable social y económicamente hablando.
