Para jugar la bajada de tipos, piense en fondos inmobiliarios
El sector inmobiliario cotizado se perfila como una de las oportunidades de inversión que identifican los analistas de cara a 2024, ahora que se intuye el final del ciclo de subida de tipos. Desde el año pasado hasta ahora, el sector arrastra una caída del 35% en bolsa a nivel global porque unos tipos más altos implican un incremento de los costes de financiación, y estas compañías tienen una alta dependencia del crédito. Una vía para ganar exposición a este sector y jugar la bajada de tipos, cuando se produzca, es mediante fondos que centran su estrategia en estas cotizadas. En algunos casos, hay productos que han generado rentabilidades anualizadas superiores al 2% en los últimos cinco años, según datos de Morningstar.
Entre los analistas que consideran que «es momento de empezar a posicionarse en el inmobiliario cotizado con perspectivas de medio y largo plazo» se encuentra Juan Moreno, de Bankinter, que a finales de octubre escribía en un informe que «el repunte de las cotizaciones no será inmediato pero prevemos un 2024 favorable por varias razones: un crecimiento económico moderado, aunque positivo; una inflación todavía elevada, en niveles próximos al 3%, y el fin del proceso de subida de tipos». Cuando esto suceda, la TIR de los bonos soberanos debería tender a moderarse desde los niveles actuales, sobre todo cuando la expectativa de bajadas de tipos sea fiable y esté próxima.
«2024 debería ser un buen momento para invertir en renta variable inmobiliaria», afirma también Jessica Hardman, responsable de gestionar las carteras europeas de real state de DWS, ya que «los riesgos del mercado están en gran medida descontados, tras las caídas de precios de los últimos 18 meses». En el mercado europeo, los sectores inmobiliario residencial y logístico son, en su opinión, especialmente prometedores. «La oferta es escasa, los mayores costes de financiación están provocando un aumento significativo de la demanda de inmuebles de alquiler y es probable que los precios de los alquileres vuelvan a subir», explica Hardman. ?
‘Apuntalar’ la cartera con fondos
Al margen de losfondos inmobiliarios puros, que destinan el dinero de sus partícipes a comprar bienes inmuebles con el objetivo de obtener un beneficio al arrendarlos; también existen los fondos que invierten en empresas cotizadas relacionadas con este sector. Dentro de este segundo grupo, es posible encontrar fondos que centran su estrategia en cotizadas de todo el mundo y otros que prefieren elegir una geografía concreta (Europa, Norte América, Asia, Suiza…).
Donde hay más variedad de producto es en los fondos que centran su estrategia a nivel global. Lo esencial es tener claro que rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras, ni en estos ni en ningún otro producto, pero analizar el comportamiento de un fondo a largo plazo sí que da una pista de su consistencia a la hora de generar rentabilidades.
Por ejemplo, en un periodo de cinco años, destaca el fondo PGIM Global Select Real Estate Securities, que recibe cuatro estrellas Morningstar -se trata de una nota que mide la rentabilidad ajustada al riesgo de un fondo respecto a su categoría, y la calificación más alta es de cinco-. El fondo ha obtenido un rendimiento anualizado del 2,89% en los últimos cinco años, frente al 0,49% que pierden de media los fondos similares, según Morningstar. Ysobresale porque es el más rentable en este plazo, entre los accesibles al particular, denominados en euros y no en otra moneda que implique riesgo divisa.
Este producto se gestiona de forma activa (es decir, que invierte de forma muy distinta a la de su índice de referencia) y lo que hacen sus gestores es analizar la calidad de los flujos de caja de los activos inmobiliarios de las compañías en las que se fijan, y también la sostenibilidad y el crecimiento de los dividendos, al tiempo que evalúan la estrategia de las empresas, el historial de su dirección, la alineación de intereses y su capacidad para seguir superando la rentabilidad del mercado.
Algunas de las inversiones que aprueban estos filtros son Welltower, Digital Realty Trust, Prologis, Equinix o Simon Property, que son las empresas que más pesan en la cartera del fondo de Pimco, según los últimos datos disponibles, a cierre de octubre.
Otro de los fondos que despunta por su rentabilidad pasada es Janus Henderson Horizon Global Property Equities, que recibe también cuatro estrellas Morningstar sobre cinco. Este producto, también de gestión activa, invierte en tres regiones:Europa, Asia pacífico y Norteamérica, con equipos locales en cada área, y trata de encontrar «valores inmobiliarios posicionados para las futuras necesidades y usos de los inmuebles, tanto en sectores consolidados como el industrial, logístico y el residencial; como en sectores inmobiliarios nuevos y emergentes, como las torres de telefonía móvil, los centros de datos, y los edificios para las ciencias de la vida y el ocio», detalla Guy Barnard, uno de sus tres gestores.
Esta filosofía, llevada a nombres concretos, se traduce en la inversión en Prologis, Equinix, VICI Properties, Welltower, Mitsui Fudosan, Americold Realty Trust o Agree Realty, entre otras. Su estrategia se ha materializado en una rentabilidad anualizada del 2,84%.
El tercer fondo que gana más de un 2% en este periodo es Nordea 1 – Global Real Estate, con tres estrellas Morningstar. Como los dos anteriores, se gestiona de forma activa.